임대차계약시 꼭 기재해야 하는 것[똑똑한 부동산]

상가, 주택 임대차계약 특별법 우선 적용
계약 해지는 2~3회 임차금 연체한 경우
월 최저 차임, 3회분 차임 등 기재 권고

사진=연합뉴스

1. **임대차계약의 기본 의무**:
   - 임대인은 임대목적물을 임차인이 정상적으로 사용하고 수익할 수 있도록 제공해야 하고, 임차인은 그에 따른 차임을 지급해야 합니다.

2. **특별법의 우선 적용**:
   - 상가와 주택에 관한 임대차계약의 경우, 민법보다 특별법이 우선 적용됩니다.
   - 임차인에게 일방적으로 불리한 계약 조항은 특별법에 위반되어 효력이 없습니다.

3. **임대차계약 해지 사유**:
   - 임차인이 차임을 연체하는 경우, 주택은 2회분, 상가는 3회분의 차임을 연체했을 때 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
   - 단, 임대인이 해지 통보 전에 연체된 차임을 지급하면 해지할 수 없고, 갱신청구 거절만 가능합니다.

4. **분쟁 사례**:
   - **1회분 차임 특정 문제**: 매출이나 영업이익의 일정 비율로 차임을 지급하는 경우, "3회분의 차임"을 특정하기 어려운 문제가 발생합니다. 법원은 임차인에게 불리하게 해석할 수 없다고 판단했습니다.
   - **자동해지조항 문제**: "임차인이 3회분 차임을 연체하면 임대차계약은 해지된다."라는 특약은 임대인과 임차인 모두 해지할 수 있는 것으로 봤습니다.

5. **계약 문구 작성 주의사항**:
   - 매출 연동 차임의 경우, 월 최저 차임을 정하거나 3회분 차임을 평균 월차임 기준으로 산정하도록 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
   - 임대차계약서에 세세한 사항들을 명확히 기재해 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
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임대차계약시 꼭 기재해야 하는 것[똑똑한 부동산]